ESTIMACION DE VALOR Y PARA QUE SIRVE

¿Por qué es importante el avalúo cuando voy a comprar o vender un inmueble?

Dentro del proceso de compra o venta de una casa se dan una serie de acciones para que cualquiera de estas transacciones se dé correctamente. Una de ellas es el avalúo, que pocas veces es tomado en cuenta hasta que llega el momento de saber el valor del inmueble según su ubicación, antigüedad y los acabados, entre otras cosas.

No podemos poner un precio según nuestras consideraciones, el banco y los especialistas en avalúos califican determinadas cosas para tener un costo real del inmueble.

Sobre el avalúo. Es el estudio o proceso mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien raíz o inmueble, de acuerdo a la apreciación personal expresada por un profesional que cuenta con los conocimientos técnicos, aplique normas y procedimientos generalmente aceptados en esta especialidad, cuya ética y desempeño avalen la confiabilidad de su valuación.

"Se considera: ubicación particular y de la zona, conservación, edad, elementos de construcción. También, hay otros aspectos a tomar en cuenta como cuestiones legales, sociales,  geográficos y ambientales" dijo Fausto Ibarra, especialista en avalúos de Tinsa.

El resultado del avalúo, sin embargo, no es el precio final del espacio, explicó Liliana Acebal, directora de Zipcode Inmobiliaria y miembro de AMPI.

"Te da un parámetro, pero no necesariamente es el valor definitivo. Algo muy determinante es qué casas con características similares se están vendiendo en la zona", detalló.

¿Para qué sirve? Se utiliza para determinar que el inmueble vale lo que dice el usuario, y sirve para el cálculo de impuestos como ISR o bien para definir el valor de una casa que va a ponerse en renta.
Un avalúo basado en un catastro vigente implica una mejor relación entre la recaudación del impuesto predial y gasto transparente en servicios públicos, aseguró Leonardo González Tejeda, analista de Real Estate de Propiedades.com

¿Quién debe hacer uno? Los que van a comprar y los que van a vender un espacio, independientemente de que tengan o no un crédito hipotecario.

"Cuando quieren vender su propiedad, muchas personas tienen el interés de que un valuador vaya para que les dé una opinión de en cuánto pueden cotizarla", dijo Liliana Acebal.

Las personas que buscan un crédito bancario también deben realizar uno.

Documentos necesarios y costo. Para conocer el valor específico del inmueble, de acuerdo con Ibarra se deben entregar los siguientes documentos: escritura o título de propiedad, boleta predial, planos arquitectónicos, boleta de agua y CFE; y si fuera el caso con el régimen de condominio.

Un avalúo cuesta entre 2 y 2.50 pesos por cada millar del valor del inmueble, por lo que el avalúo de un espacio de un millón de pesos vale 2,500 pesos aproximadamente.

ESTIMACION DE VALOR

¿Qué es una Estimación de Valor?

Es un método sistemático y ordenado para recavar, analizar y procesar información a fin de que pueda darse una opinión sobre el valor de una propiedad. Basado en la comparación directa, de bienes similares o comparables y competitivos, que están en oferta pública y aquellos que ya han sido transados en el mercado, con el inmueble en estudio.

5 PASOS PARA REALIZAR UNA ESTIMACIÓN DE VALOR

• Una vez conocido el inmueble que vamos a estimar su valor. Se realiza una búsqueda de propiedades similares al que vamos a estudiar en la oferta pública. Tomando en cuenta las características similares al inmueble en estudio: edad, ubicación, número de habitaciones, numero de baños, número de puestos de estacionamiento, etc., Deben considerarse la situación del condominio, el estado de la estructura, los servicios, el mantenimiento del área privada, entre otros, de tal manera que se pueda tener un rango.
• Levantada esta data, se realiza un proceso de depuración, eliminando aquellos cuyo precio es irreal, ofertas dudosas, etc.
  
  
• Luego de depurar la muestra, se calcula el precio promedio, identificamos la mediana (precio que se encuentra en el medio de todos los precios que se encuentran en la muestra), el precio máximo y el precio mínimo de la muestra.
  
  
• Tomamos la mediana, el promedio, y los precios máximo y mínimo de la muestra como referencia para decidir un precio de mercado para el inmueble estudiado
  
  
• El precio de mercado debe ser cercano al promedio, y negociable dentro de la banda entre el precio máximo y el precio mínimo de la muestra.
  
  

La estimación de valor de un inmueble siempre debe ser  elaborada por un  profesional inmobiliario. El asesor tiene la  capacidad para preparar un análisis más profundo de la Estimacion, conoce el mercado y el entorno, y los tipos de inmuebles. Es una herramienta, que ayuda a los propietarios a tener mayor conocimiento y le brinda mayor margen de negociación a la hora de comprar o vender un inmueble.
Una de los aspectos más importantes a la hora de vender su propiedad es el precio de venta, ¿Sabe cuanto vale su casa? ¿Porqué el precio debe estar dentro del valor del mercado?

VENTAJAS DE PEDIR EL PRECIO CORRECTO DE MERCADO

• Se obtiene un mayor número de visitas y ofertas
• Se evitan contraofertas posteriores a menor precio
• Se evita la depreciación del mercado a la baja
• Se vende en un período de tiempo razonable
  
  

DESVENTAJAS DE PEDIR MAS DEL VALOR DEL MERCADO

• No se obtiene la venta
• Se pierde el interés de los compradores que están atentos a las nuevas propiedades en venta
• Una propiedad puesta en venta por mucho tiempo genera desconfianza entre sus potenciales compradores
• Mientras mas tarde en venderse una propiedad mayor será su depreciación